曾经门可罗雀的苏州华谊兄弟电影世界，如今在韩国资本手中变身“海合安苏州阳澄半岛乐园”，暑期试运营期间接待游客超35万人次。这一转变背后是国际资本对中国文旅地产的精准抄底。

　　全球资产管理巨头施罗德资本与浙江西子国际联手设立30亿元地产基金，专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施。韩国安博凯投资基金收购苏州华谊兄弟电影世界，将其融入已在中国运营的五地主题公园网络。美国汉斯集团、淡马锡等外资机构也纷纷在中国完成私募基金备案。外资似乎正在悄然布局中国酒旅与商业地产市场。

　　

　　当国内房地产企业还在艰难去杠杆之时，国际资本却开始逆流而上。2025年上半年，外资净增持中国境内股票和基金101亿美元，扭转了过去两年净减持的趋势。政策环境的变化也是关键因素之一。今年6月，国家外汇管理局删除了外资结汇资金不得购买“非自用住宅性质房产”的条款，意味着外资现在可以合法投资酒店、商铺和写字楼等非自住类房产，打破了存在近20年的限制。

　　商业地产市场已经呈现出一些积极信号。戴德梁行数据显示，2025年第二季度，北京写字楼市场租金降幅持续收窄，空置率有所下降。一线城市商业地产市场正在逐步企稳，为外资布局提供了底气。外资并非盲目扫货，而是采取了精准的策略。以安博凯为例，该基金专门寻找那些因财务危机或管理不善陷入困境，但拥有优质核心业务或资产的项目。安博凯收购的苏州华谊兄弟电影世界就是典型案例。这个占地690亩的项目位于阳澄湖半岛国家级旅游度假区核心区，虽然因经营问题陷入困境，但占据着不可复制的区位优势。

　　

　　国际资本在中国酒旅市场的操作远不止简单的“买买买”，而是一套完整的价值发现与提升流程。安博凯的模式是“低价收购+运营改造+价值提升”的组合拳。接手苏州项目后，安博凯旗下海合安文旅投入超1亿元推出三大核心产品：国内最大的奶龙IP亲子主题区、以苏州科举文化为内核的《状元归来》实景沉浸秀，以及“阳澄星光夜”夜经济体系。这些改造举措直指当前文旅消费的核心需求：主题化、沉浸式和全时运营。结果令人印象深刻：2025年暑期试运营期间，该项目接待客流超过35万人次，单日最高接待量突破2万人，收入同比增长68%，成为抖音平台暑期全国热门旅游景区之一。

　　类似的故事也发生在资本更密集的商业地产领域。施罗德资本与西子国际合作模式颇具代表性：双方共同筛选核心稳定型及具备改造升级潜力的高质量项目，通过专业运营提升资产价值。上海静徕坊项目就是一个典型案例。施罗德资本2019年收购该项目后进行了全面翻新改造，将其品质提升至卓越办公标准。尽管后来施罗德账面亏损退出，但租金收益实际上提升了30%。这种运营提升的能力，正是外资在看似低迷的市场中获取回报的关键。

　　

　　外资在中国酒旅和商业地产市场的布局呈现出明显的地域集中性，长三角地区成为外资最关注的热点区域。施罗德资本与西子国际合作的30亿元基金明确专注于上海、杭州、南京等长三角核心城市的优质写字楼和消费类基础设施。安博凯收购的苏州项目与上海迪士尼共享地铁11号线两端，可有效辐射长三角高净值客群，适合打造“微度假”目的地。这一地区是中国经济最具活力的区域之一，消费市场旺盛，高净值人群集中，为高端文旅项目和商业地产提供了稳定的客源和现金流。200亿砸向北上广！外资狂买核心区酒店：陆家嘴外滩成香饽饽 外资精准抄底中国地产