国家统计局刚公布的数据，4月份新房待售面积7.8亿平方米，这数字啥概念？

　　

上一轮2016年去库存的时候，最高峰也就7.4亿平方米。

　　

现在房子比那时候还多，但买房的人呢？

　　

早就不是当年的光景了。

　　

我跟你们说，现在的楼市就像一场大地震，表面上看起来风平浪静，实际上地底下早就裂成八瓣了。

　　

先给你们算笔账。7.8亿平方米的新房库存是啥概念？

　　

相当于把整个北京城的三环内铺满房子。更要命的是，这还不算那些已经拿地没开工的，或者在建的期房。

　　

再看看二手房市场，全国各大城市的挂牌量都在飙升，像成都这种新一线城市，二手房挂牌量已经超过20万套，有些小区甚至出现“十套房九套卖”的盛况。

　　

有人可能会问，为啥开发商还在拼命盖房子？

　　

这里面有个死循环。开发商拿地是为了维持现金流，盖房子是为了还银行贷款，可房子卖不出去，资金链就断了。

　　

于是只能继续拿地盖房，用新债还旧债。这就像吸毒上瘾，越吸越离不开，最后只能等着崩盘。

　　

现在的楼市最诡异的地方在于，核心城市和三四线城市完全是两个世界。

　　

就拿成都来说，今年土拍市场简直疯狂，主城区地块溢价率动不动就超过100%，郊区也能拍到60%。

　　

像新都区的一块地，起始楼面价6100元/平方米，最后拍到7300元/平方米，溢价率19.7%。

　　

这是为啥？

　　

因为成都人口持续流入，产业升级带来的购买力支撑了市场信心。

　　

再看看北京，核心区的二手房像德胜学区，60平方米的老破小能卖到880万，而且三天就能成交。

　　

可郊区呢？房山区的房子挂牌一年都卖不出去，价格比市区低一半还多。

　　

这种分化的本质是资源的集中。核心城市有优质的教育、医疗、就业资源，有钱人愿意扎堆往里挤。

　　

而三四线城市呢？人口外流、产业空心化，房子自然就成了烫手山芋。这就像一场“马太效应”，强者愈强，弱者愈弱。

　　

这两年政策没少出，降首付、降利率、公积金贷款额度提升，能想到的招都用上了。

　　

可效果咋样呢？

　　

数据显示，1—4月份新房销售面积同比下降2.8%，销售额下降3.2%。这还是在2024年基数已经腰斩的情况下。

　　

更讽刺的是，政策越宽松，购房者越犹豫。现在的购房者就像惊弓之鸟，买怕跌，不买怕涨。

　　

为啥会这样？因为大家对未来没信心。经济增速放缓、企业裁员、收入不稳定，谁敢轻易背上房贷？

　　

再加上房企暴雷、烂尾楼频现，购房者对期房的信任度降到了冰点。

　　

现在的楼市就像一场“囚徒困境”，大家都在观望，都在等别人先行动，结果就是市场越来越冷。

　　

开发商现在也不好过。全国房地产开发投资同比下降10.3%，降幅还在扩大。可核心城市的土拍却异常火热，这背后是开发商的无奈之举。

　　

中小开发商没钱拿地，只能退出市场；大开发商为了维持市场份额，只能在核心城市高价抢地。

　　

这就导致核心城市的地价越来越高，房价越来越贵，而三四线城市的库存越来越大。

　　

对于购房者来说，现在是个两难的选择。买核心城市的房子，价格高得离谱，而且还得担心政策变动；

　　

买三四线城市的房子，又怕砸在手里。更要命的是，新房和二手房正在互相“掐架”。

　　

新房通过取消公摊、增加赠送面积来吸引买家，二手房只能降价促销。这种博弈的结果就是房价越走越低，市场越来越乱。

　　

现在的楼市就像一辆刹车失灵的火车，正在冲向悬崖。

　　

短期内，政策刺激可能会让市场出现短暂回暖，但长期来看，供需关系的根本变化无法逆转。

　　

人口老龄化、城镇化放缓、购房观念转变，这些都是楼市的“慢性毒药”。

　　

不过，危机中也藏着机会。核心城市的优质资产依然稀缺，尤其是那些有学区、地铁、商业配套的房子。

　　

而三四线城市的房子，可能会像日本的郊区房产一样，逐渐沦为“负资产”。

　　

对于购房者来说，现在需要的是理性和耐心，别被政策忽悠，别被开发商套路，买自己真正需要的房子。

　　

最后，我想说，楼市的冬天还没过去，春天也不会很快到来。

　　

在这场“结构性地震”中，有人会倒下，有人会崛起。

　　

而我们能做的，就是守住自己的钱包，别让房子成为压垮我们的最后一根稻草。