日美楼市危机复盘：见底顺序曝光 核心城市率先止跌
核心城市房价率先止跌的现象并不罕见，日本和美国都经历过类似的情况。真正的拐点往往不是全国均价的变化，而是那些吸引人口和产业的城市。关注这些城市的房价走势以及头部房企的股价和估值热点话题，才是更早的信号。
中国楼市未来走向的关键在于人口和产业聚集的城市。日本在1990年代泡沫破裂后，新开工数量大幅减少，首都圈公寓销量也大幅下降。然而，东京的房价在2004年就已经见底，并且在2007年上涨了23%，而全国房价还在下跌。这背后的原因是人口持续向东京集中，产业机会也在那里积累，年轻人选择留在东京，使得房价最先稳定下来。资本市场反应更快，三井不动产和三菱地所的股价在2003年就见底，远早于东京房价反弹的时间。
美国的情况也有相似之处，但节奏更快。新开工数量从2005年的207万套降至2009年的55万套，新房销量也大幅下降。全国房价从2007年开始下跌，直到2012年才探底。然而，旧金山和洛杉矶等城市早在2009年上半年就已触底，比全国快了三年。旧金山背靠硅谷，科技行业复苏带来了高薪就业机会，洛杉矶娱乐业受冲击较小，供需平衡。两地的人口数据也显示，到2012年，这两地的人口比2007年有所增加，旧金山增加了7%，洛杉矶增加了4%。资本市场的反应同样提前，霍顿股价在2009年1月见底，比核心城市房价早三到四个月，之后涨幅超过百倍。