商业不动产REITs试点开启仅一个月，首批8单项目即申报至交易所，合计将募集资金314.75亿元。

　　具体来看，8单项目中最大一单拟募资74.7亿元，资产类型涵盖购物中心、写字楼、酒店等。8单项目的底层资产经营情况良好，部分项目最近一期处于满租状态。2026年预计分派率都在4.5%以上，最高接近5.5%。

　　机构人士指出，商业不动产REITs与基础设施REITs相互补充，持续提升我国公募REITs市场规模，丰富资产类型。相较于传统基础设施REITs，商业不动产REITs审批时效提升。

　　根据上交所网站披露，华安锦江商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT以及中金唯品会商业不动产REIT于1月29日最先申报至上海证券交易所，成为首批获得受理的商业不动产REITs。仅过了一天，国泰海通砂之船商业不动产REIT等5单项目获得受理，首批申报的商业不动产REITs增至8单。

　　上交所受理的首批8单商业不动产REITs项目，合计将募集资金314.745亿。其中，募资规模最大的是中金商业不动产REIT，拟募资74.7亿元；募资规模最小的是华安锦江商业不动产REIT，拟募资17.03亿元。

　　基金管理人方面，8单项目中3单由华夏基金担任基金管理人，2单的管理人是华安基金，其余项目的管理人包括资管、汇添富基金、中金基金。

　　进一步来看，首批8单商业不动产REITs底层资产的业态涉及购物中心、办公、酒店等等，原始权益人涉及民营企业（砂之船奥莱、银泰百货、杉杉商业）、外资企业（凯德商用）、上海地方国企（陆家嘴集团、上海地产集团、锦江国际集团）、央企（保利发展）。

　　作为首批商业不动产REITs中最大的一单，中金商业不动产REIT的底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，估值分别为46.34亿元和28.36亿元，2025年联营模式收入分别为2.47亿元和1.54亿元，较2024年分别增长17.06%和17.56%，2023-2025年的加权平均出租率维持在99%以上。2026年、2027年，中金唯品会商业不动产REIT预计分派率为4.57%和4.99%。

　　去年9月，唯品会旗下基础设施REITs项目——中金唯品会奥莱REIT已经上市，底层资产为宁波杉井奥特莱斯。在去年底商业不动产REITs试点启动后，唯品会与杉杉商业集团迅速行动，首批申报至交易所。

　　砂之船商业不动产REIT同样以西安砂之船奥特莱斯项目为底层资产，根据介绍，这是西北最大的奥特莱斯综合体之一，位于西安浐灞国际港商圈，主打“艺术商业+超级奥莱”模式。该项目估值50.64亿元，2026年、2027年预计分派率达到5.47%、5.81%，分派率在首批商业不动产REITs中属于较高水平。

　　写字楼是首批商业不动产REITs的主要投向之一，汇添富上海地产商业不动产REIT以两处写字楼（含配套商业）——鼎保大厦项目、鼎博大厦项目——为底层资产，两个项目直线距离约500米，均位于上海市黄浦区世博滨江板块，总估值38.43亿元。鼎保大厦与鼎博大厦可供出租面积分别为5.14万平方米和5.96万平方米，截至2025年末的出租率分别为100%、99.33%，10年以上合同租约面积占已出租面积的92.86%、78.40%。2026年、2027年，汇添富上海地产商业不动产REIT预计分派率为4.50%和4.57%。

　　华安锦江商业不动产REIT则是首批商业不动产REITs中，唯一一单以酒店为底层资产的项目。酒店为位于广州等18个城市的21家“锦江都城”品牌酒店，锦江都城酒店专注于有限服务型连锁酒店领域，定位为中高端。2025年1-9月，项目可供房数80.38万间，平均入住率61.58%，每间可售房收入159.08元/间。2026年，该项目预计分派率为4.50%。

　　业内人士指出，若华安锦江商业不动产REIT项目若顺利发行，可成为中国公募REITs市场中首只以酒店为底层资产的产品，为后续同类项目提供示范样本，对于丰富公募REITs资产类型具有重要意义。

　　从经营情况看，华西证券宏观固收团队研报认为，首批8只商业不动产REITs出租率优秀，包括上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱等最近一期均处于满租状态。区位条件上，8只商业不动产整体处于核心城市。目前已上市的消费基础设施REITs运营情况良好，抗跌性较强，有望提升商业不动产REITs市场关注度，可积极关注商业不动产REITs的申报进度和打新机会。

　　2025年11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》。12月31日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》正式发布，商业不动产REITs试点启航。

　　根据界定，有别于基础设施REITs，商业不动产REITs为通过持有或经营商业地产获取稳定现金流，并向份额持有人分红的封闭式公募基金。

　　中金公司固收研究团队认为，启动商业不动产REITs为应时之需，顺势之举。商业不动产REITs与基础设施REITs相互补充，能够持续提升我国公募REITs市场规模，丰富资产类型。试点过程亦是对于我国公募REITs市场一二级制度建设、市场定价机制等方面的持续探索和优化，有助于健全市场功能，切实发挥其服务实体经济的作用。

　　商业不动产REITs的底层资产包括商业综合体、写字楼、酒店等，业内人士强调，其并非全新的资产化产品品类，与已发行的消费基础设施REITs均属于公募REITs体系内。我国商业不动产存量规模庞大，具备通过REITs工具盘活资产、扩充融资渠道、乃至推动行业转型的可观需求。

　　截至2026年2月1日，我国已上市公募REITs共79单，首发募资超2000亿元。其中，2024年以来共上新12单消费基础设施REITs。

　　在证监会开启商业不动产REITs试点的同时，相关配套政策也在逐步完善，上交所、深交所均建立商业不动产REITs市场服务直通车机制。

　　上交所表示，按照中国证监会部署，全力做好规则修订发布、系统改造等各项工作，加强市场组织和项目培育，保障商业不动产REITs试点工作高效、规范落地。

　　宏观固收团队指出，相较于传统基础设施REITs还需发改部门审核推荐，商业不动产REITs在申报、审核环节可直接向中国证监会和交易所提交基金注册和上市申请材料，审批时效有所提升。

　　1月30日，光大嘉宝（600622.SH）公告，拟分别以持有的静安大融城项目和江门大融城项目，作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作。首批将募集300+亿，商业不动产REITs 申报快马加鞭，购物中心、写字楼、酒店等底层资产全面开花