随着春节后需求逐步释放，叠加政策利好与学区房入学窗口期的到来，北京二手房市场迎来一轮明显的“小阳春”行情，不仅成交量保持高位，价格也出现了企稳回升的迹象。

　　“五环内一套原来卖300多万的学区房，现在涨到330万左右，涨了三四十万。这种价格的变化，是近期出现的一个有意思的现象。”北京链家将台门店经纪人向记者说道。

　　“4月以来，我们门店的带看量明显增加了，尤其是清明小长假那一周特别忙，带看量环比上涨了20%左右。”北京链家通州区新通国际店商圈经理向记者表示。

　　据其介绍，目前客户的决策速度明显加快，“以前从咨询到成交可能需要一个月左右，现在平均周期缩短到半个月，4月份我们有2单是7天内成交的。”

　　这样的忙碌景象并非个例。在朝阳区将台区域，链家门店的经纪人同样感受到了市场的暖意。“4月前两周的成交量，相比前几年市场不好的时候，要远远高出一截。”该经纪人称。

　　“今年春节后市场热度整体高于去年，网签节奏显著提升，难得的是，目前仍延续了良好走势。”北京链家研究院分析师冷会告诉记者。

　　链家数据显示，2026年4月（截至15日）北京市二手住宅网签量已达8041套，同比增长17.2%。

　　麦田房产朝阳区域经纪人也向记者透露，今年3月北京二手房成交量超过23000套，网签数据为19000多套。“4月的成交数据可能没有3月份多，但预计也会有2万套左右的规模。”

　　在通州区，链家新通国际店商圈经理告诉记者，其目前接触的大部分客户购房需求都非常明确。“由于有政策利好，只要房源和价格合适，买家就会出手，观望情绪不像之前那么浓重。”该经理表示。

　　链家丰台区一位经纪人同样感受到市场流速的提升。“近期房子卖得比较快，整体库存量下降了。去年同期链家挂牌量有十六七万套，现在只有14万多套。”该经纪人介绍，目前观望的客户较少，“只要是价格大差不差，手中的房源还是能够卖出去的。”

　　对于成交量上涨的原因，中指院指数研究部总经理曹晶晶告诉记者，一是春节后需求入市有所加快，传统旺季叠加学区房入学窗口期是核心因素；二是2025年底限购放宽等政策效应持续释放；三是前期房价持续回调，大量房源跌入刚需可承受范围。

　　从成交结构来看，刚需及刚改购房者是当前市场的绝对主力。据中指院数据，今年一季度，北京300万元以下二手房成交占比达42.8%，相比去年全年提升了5.7个百分点，成交量同比增长16%。从面积段看，70平方米以下的二手房成交占比38%，与去年全年基本持平。

　　曹晶晶认为，这表明随着房价持续调整，市场房源整体向低总价段回落，但面积结构变化不大，买方仍以理性择机出手为主。

　　“目前有明确购买意向的客户仍然比较多，我们预计，4月、5月门店的成交量应该仍能维持在较高水平。”上述链家通州商圈经理告诉记者。

　　国家统计局数据显示，2026年3月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市二手房价格实现全线环比回升，结束了此前连续11个月的下跌趋势。其中，北京二手房价格环比上涨0.6%，领跑一线城市。

　　上述链家将台门店经纪人表示，“五环外的房子价格没有太大变化，但五环内的学区房价格上涨了一些；部分位置、房型及相关配套较好的二手房源价格，较之前向上浮动约10万到20万的样子，但一般性的房源，价格总体上涨幅不大。”

　　多位一线经纪人表示，目前个别户型好、位置佳的房源，可能会出现“下一套比上一套贵几万块钱”的情况。

　　价格的平稳回升，在议价空间的变化上体现得较为明显。“议价空间没有之前那么大了，目前的成交价跟去年年底相比，实际上涨了一些，只是涨幅没有那么大。”链家丰台区一位经纪人表示。

　　据上述链家通州新通国际店商圈经理观察，“不少业主有置换需求，想赶紧卖掉再买入，心态比较平稳，市场小幅波动对他们影响不大。”但买家则有所不同，决策速度较之前明显加快。

　　多位经纪人在接受记者采访时表示，对于未来房价走势，市场各方心态较为理性。“目前，业主和客户都没有出现未来房价还会再暴涨的这种预期，但同时，买房的大部分客户也认为，现在的市场行情下，房价不会再降太多。对于业主来讲，未来指望房价继续涨也不现实，双方都这种心态，在售二手房源才能成交。”

　　对于这波“小阳春”是否具有持续性，一位TOP前15房企高管告诉记者，“本轮小阳春，是去年积攒了许多观望未入市的购房需求，叠加学区房因素，预计本轮热度会持续到5月左右，6月之后市场成交预计有所放缓。”

　　曹晶晶认为，当前市场买方仍以理性择机出手为主，入市态度较为审慎。预计短期内，北京二手房市场将延续“热度边际放缓、刚需主导”的格局。后续走势取决于两方面因素：一是刚需热度能否向改善型需求有效传导，形成梯次释放；二是房价预期能否逐步修复，改善市场观望情绪。北京二手房价领涨一线月有学区房上涨三四十万